Aynı Daire İki Kişiye Satılırsa? Ev Alırken Sizi Koruyacak 7 Kontrol

2026-11-12 · Yazar: Yudum Şaşmaz

Kasım ayında Antalya basınına art arda yansıyan haberler, ev almanın ne kadar dikkat isteyen bir süreç olduğunu bir kez daha hatırlattı. Kepez’de bir müteahhide nakit, altın, araç ve krediyle ödeme yaptığını söyleyen alıcılar, dairelerini teslim alamadıklarını ileri sürerek savcılığa başvurdu. Avukatların açıklamasına göre bazı dairelerin birden fazla kişiye satıldığı, yani mükerrer satış yapıldığı iddia ediliyor. Soruşturma sürüyor ve henüz kesinleşmiş bir karar bulunmuyor.Bu tür mağduriyetlerin büyük bölümü, birkaç basit kontrolle önlenebilir. Daha önce mülk alırken sorulması gereken genel soruları ele almıştık. Bu yazıda doğrudan dolandırıcılığa karşı korunmanızı sağlayacak yedi kontrole odaklanıyoruz.

Kontrol 1: Tapu kaydını kendi gözünüzle görün

Satıcının sözlü beyanı ya da bir fotokopi yeterli değildir. Satıcıdan e-Devlet üzerinden alınmış, barkodlu ve güncel bir tapu kaydı isteyin. Kayıtta malikin adının satıcıyla birebir eşleştiğini, taşınmazın ada-parsel bilgisini ve en önemlisi “takyidat” bölümünü kontrol edin. İpotek, haciz, satış vaadi şerhi ya da mahkeme kararı gibi kayıtlar, mülkü almanızı veya kullanmanızı engelleyebilir.

Kontrol 2: Satıcının gerçekten satma yetkisi var mı?

Malikin kimliğini tapudaki bilgilerle karşılaştırın. Satış vekâletname ile yapılıyorsa ekstra dikkatli olun. Vekâletnamenin aslını görün, kapsamında “satış” yetkisinin açıkça yer aldığını kontrol edin ve belgenin geçerliliğini düzenleyen noterden teyit edin. Malikin yurt dışında olduğu, “acil satış” baskısı yapılan ve fiyatın piyasanın belirgin şekilde altında olduğu durumlar en sık karşılaşılan risk işaretleridir.

Kontrol 3: Projeden alıyorsanız sözleşmenin şekli hayati

Kepez’deki iddialarda olduğu gibi, henüz temel aşamasındaki projelerden yapılan alımlar en riskli gruptur. Ticaret Bakanlığı ve Tapu Kadastro bilgilendirmelerine göre ön ödemeli konut satışında sözleşme iki yoldan biriyle kurulmalı: ya tüketici lehine kat irtifakının tapuya tescili ya da noterde düzenlenmiş satış vaadi sözleşmesi. Geçerli bir sözleşme olmadan ödeme yapılmamalıdır.Noterde satış vaadi sözleşmesi yaptıysanız, bunu mutlaka tapu kütüğüne şerh ettirin. Şerh, aynı dairenin daha sonra başkasına satılması halinde hakkınızı korur. Mükerrer satış riskine karşı en etkili korumalardan biri budur. Ayrıca projenin yapı ruhsatı olup olmadığını ve konutların bina tamamlama sigortası kapsamında bulunup bulunmadığını sorun.

Kontrol 4: Emlak danışmanını ve ilanı doğrulayın

Türkiye’de emlak danışmanlığı yapabilmek için Ticaret Bakanlığı’ndan yetki belgesi alınması zorunlu. Çalıştığınız ofisin yetki belgesi numarasını isteyin. İnternetteki satılık ilanlar da Elektronik İlan Doğrulama Sistemi (EİDS) üzerinden malikin onayıyla doğrulanmak zorunda. Doğrulama işareti olmayan ya da sosyal medyada yalnızca mesaj yoluyla pazarlanan ilanlara karşı temkinli olun.

Kontrol 5: Kapora ve ön ödemede acele etmeyin

Dolandırıcıların en sık kullandığı yöntem, “başka alıcı var, bugün kapora vermezseniz kaçar” baskısıdır. Kapora vermeden önce tapu kaydını ve satıcının yetkisini mutlaka görün. Kaporanın ne kadar olduğunu, hangi koşulda iade edileceğini ve satışın hangi tarihte tapuda yapılacağını yazılı bir belgeye bağlayın. Kiralık ev aramalarında da evi görmeden ve sözleşme yapmadan para göndermeyin.

Kontrol 6: Parayı tapu ile aynı anda, banka üzerinden ödeyin

Tapuda devir gerçekleşmeden satış bedelinin büyük kısmını ödemek, dolandırıcılığa en açık kapıyı bırakır. Nakit ödemeden kaçının ve tüm ödemeleri açıklaması yazılı banka transferiyle yapın. Bu sorunu kökten çözmesi beklenen Tapuda Güvenli Ödeme Sistemi’nin 1 Aralık 2026’da zorunlu olarak devreye girmesi planlanıyor. Sistemle birlikte para, ancak tapu devri gerçekleştiğinde satıcıya geçecek. Başlangıç tarihi daha önce iki kez ertelendiği için güncel durumu işlem öncesinde kontrol edin.

Kontrol 7: İmar ve iskânı unutmayın

Dolandırıcılık her zaman sahte satış şeklinde olmaz. Kaçak kat, ruhsatsız ek yapı ya da yapı kullanma izni (iskân) olmayan bir daireyi farkında olmadan almak da ciddi bir kayıptır. Belediyenin e-imar sisteminden parselin imar durumunu kontrol edin ve satıcıdan yapı kullanma izin belgesini isteyin.

Mağdur olduysanız ne yapmalısınız?

1. Tüm belgeleri koruyun: sözleşmeler, dekontlar, mesajlar, ilan ekran görüntüleri.
2. Vakit kaybetmeden bir avukata danışın. Taşınmaz üzerine ihtiyati tedbir konulması, başka satışların önüne geçebilir.
3. Cumhuriyet Başsavcılığı’na suç duyurusunda bulunun.
4. Aynı satıcıdan mağdur olan başka alıcılarla iletişime geçin. Ortak hareket etmek süreci güçlendirir.

SSS

Mükerrer satış nedir? Aynı taşınmazın birden fazla kişiye satılması veya satış vaadinde bulunulmasıdır. Genellikle tapuda şerh edilmemiş satış vaadi sözleşmeleriyle yapılan proje satışlarında ortaya çıkar.

Satış vaadi sözleşmesi tapu yerine geçer mi? Hayır. Satış vaadi tek başına mülkiyeti devretmez. Hakkınızı korumak için sözleşmenin tapuya şerh edilmesi gerekir.

Bir evin tapu kaydını nasıl kontrol edebilirim? Malik, kendi taşınmazlarının kaydını e-Devlet üzerinden görüntüleyebilir. Alıcı olarak satıcıdan güncel ve barkodlu tapu kaydını istemeniz en güvenli yoldur.

Tapuda Güvenli Ödeme Sistemi ne zaman başlıyor? Sistemin 1 Aralık 2026’da zorunlu olarak uygulanması planlanıyor. Tarih daha önce ertelendiği için işlem öncesinde güncel durumu kontrol edin.

Sonuç

Ev almak çoğu insanın hayatındaki en büyük harcamadır. Tapu kaydını görmek, sözleşmeyi doğru şekilde yapmak ve parayı tapuyla eş zamanlı ödemek, mükerrer satış ve sahte ilan gibi risklerin büyük bölümünü ortadan kaldırır. Bir fırsat “fazla iyi” görünüyorsa ve sizi acele ettiriyorsa, durup kontrol etmenin tam zamanıdır.

** Grand Emlak Real Estate olarak Antalya’da satışa sunduğumuz her mülkte tapu, imar ve yetki kontrollerini alıcıyla birlikte yapıyoruz. Satın almayı düşündüğünüz bir mülk için ön kontrol desteği almak isterseniz bize ulaşabilirsiniz. Bize ulaşın