Что такое айдат? Общие расходы, компенсация за просрочку и различия по типу комплекса согласно Закону о кондоминиумах

2026-10-08 · Автор: Grand Emlak

«Сколько составляет айдат?» — первый вопрос покупателя жилья в комплексе в Анталье; здесь мы излагаем правовую основу по Закону № 634.

Что такое айдат и что говорит закон

Слово «айдат» в законе не встречается; он регулирует обязанность собственников участвовать в общих расходах и в авансах, собираемых на эти расходы. Согласно статье 20, если собственники не договорились иначе, они участвуют поровну в расходах на консьержа, истопника, садовника и охранника, а пропорционально своей доле в земле — в страховых премиях здания, расходах на содержание, охрану, укрепление и ремонт общих мест, зарплате управляющего и эксплуатационных расходах общих объектов. Источник: Информационная система законодательства Турции – Закон № 634 о кондоминиумах, дата обращения 08.10.2026

Та же статья прямо указывает, что собственник не может уклоняться от уплаты своей доли, ссылаясь на то, что не пользуется общими местами или объектами либо что его помещению они не нужны. То есть собственник, который не ходит в бассейн или живёт только летом, всё равно отвечает за айдат; довод «зимой меня здесь нет» юридически не работает. Источник: Информационная система законодательства Турции – Закон № 634 о кондоминиумах, дата обращения 08.10.2026

Компенсация за просрочку: 5% в месяц

Против собственника, не оплатившего долю расходов или аванса, любой другой собственник или управляющий может подать иск и начать исполнительное производство. Просрочивший собственник обязан уплатить компенсацию за просрочку из расчёта пять процентов в месяц за дни задержки; в 2007 году Законом № 5711 эта ставка была снижена с десяти до пяти процентов. Поскольку утверждённые эксплуатационные сметы и решения собрания считаются документами по статье 68 Закона об исполнительном производстве и банкротстве, взыскание проходит быстро. Источник: Информационная система законодательства Турции – Закон № 634 о кондоминиумах, дата обращения 08.10.2026

Отвечает ли арендатор?

Согласно статье 22, лица, постоянно проживающие в помещении по договору аренды или праву проживания, отвечают солидарно с собственником за его долг по расходам и авансам и за компенсацию за просрочку; однако ответственность арендатора ограничена суммой причитающейся арендной платы, а уплаченное им вычитается из аренды. На неоплаченный долг на помещение может быть зарегистрирована законная ипотека в пользу других собственников. Источник: Информационная система законодательства Турции – Закон № 634 о кондоминиумах, дата обращения 08.10.2026

План управления и собрание собственников

План управления определяет порядок управления, цель использования, вознаграждение управляющего и ревизоров и имеет силу договора, обязательного для всех собственников; для его изменения требуются голоса четырёх пятых всех собственников, а сам план отмечается в графе заявлений земельного реестра. Запросить план управления в кадастровом управлении до покупки — самый надёжный способ увидеть распределение расходов и ограничения. Источник: Информационная система законодательства Турции – Закон № 634 о кондоминиумах, дата обращения 08.10.2026

Собрание проводится не реже раза в год (в многокорпусных комплексах — не реже раза в два года), правомочно при более чем половине собственников по числу и доле и решает большинством; при отсутствии кворума повторное собрание в течение пятнадцати дней решает простым большинством присутствующих. У каждого собственника один голос независимо от доли. Источник: Информационная система законодательства Турции – Закон № 634 о кондоминиумах, дата обращения 08.10.2026

Управляющий и эксплуатационная смета

Если в здании восемь или более самостоятельных помещений, управляющий обязателен; его избирают большинством по числу и доле, переизбирают ежегодно, и он исполняет решения собрания, страхует здание, обслуживает лифты и собирает авансы. Источник: Информационная система законодательства Турции – Закон № 634 о кондоминиумах, дата обращения 08.10.2026

Документ, по которому рассчитывается айдат, — эксплуатационная смета («işletme projesi»). Согласно статье 37 в редакции Закона № 7579 от 7 мая 2026 года, смета утверждается общим собранием собственников; если утверждённой сметы нет, управляющий без промедления составляет временную, которую собрание должно рассмотреть не позднее чем через три месяца. В смете указываются ожидаемые доходы и расходы на год, расчётная доля каждого собственника и сумма аванса; при наличии действующей сметы временная не может быть повышена более чем на коэффициент переоценки. Источник: Информационная система законодательства Турции – Закон № 634 о кондоминиумах, дата обращения 08.10.2026

Разделение расходов в многокорпусных комплексах

Для комплексов из нескольких корпусов статья 72 устанавливает двухуровневую систему: расходы на общие места и объекты, закреплённые за одним корпусом или несколькими зданиями, несут собственники этих зданий, а расходы на объекты, которыми пользуются все помещения, — все собственники. Поэтому в одном комплексе могут быть отдельно айдат корпуса и айдат комплекса. Источник: Информационная система законодательства Турции – Закон № 634 о кондоминиумах, дата обращения 08.10.2026

Диапазоны айдата по типу комплекса

Поскольку официального источника, публикующего диапазоны айдата по типам комплексов в Анталье, нет, мы не приводим здесь диапазон в лирах. Надёжный ориентир — смета и план управления конкретного комплекса; в объявлениях нашего портфеля сумма айдата указана в карточке объекта. Так как бассейн, охрана, центральное отопление и лифты напрямую увеличивают перечисленные в законе эксплуатационные расходы, в комплексах с такой инфраструктурой айдат ожидаемо выше. Источник: Информационная система законодательства Турции – Закон № 634 о кондоминиумах, дата обращения 08.10.2026

В комплексах с центральным отоплением газораспределительная компания рассчитывает залог, умножая его на число помещений: в таблице Enerya от 27.04.2026 для центральных систем это 3 599 TL за помещение. Обязательное страхование жилья от землетрясения — отдельная статья от страхования здания; премия DASK рассчитывается по типу конструкции, площади и группе риска, а наличие полиса проверяется при открытии электрического абонемента. Источник: Enerya Antalya (газораспределение), DASK (Турецкий пул страхования от стихийных бедствий), CK Enerji Akdeniz Elektrik, дата обращения 08.10.2026

Законодательство может меняться; в конкретном споре подтвердите информацию у юриста или управления комплекса.

Как помогает Grand Emlak

Grand Emlak запрашивает актуальный айдат, смету и план управления понравившегося жилья и фиксирует их в карточке объекта до покупки.

Смотрите наши объявления в Муратпаше и Аксу и наш гид по налогам и расходам.