İlçe bazlı kira getirisi: resmî endekslerle hesaplama rehberi

2026-10-08 · Yazar: Grand Emlak

Antalya'da "hangi ilçe daha çok kira getirir" sorusunun dürüst yanıtı, resmî endeksleri ve kendi hesabınızı birlikte okumaktan geçer; bu yazı yöntemi anlatır.

Resmî endeksler ne söylüyor?

Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası'nın Ağustos 2026 bültenine göre Konut Fiyat Endeksi (2023=100) bir önceki aya göre yüzde 0,9 artarak 236,8'e ulaştı; yıllık nominal artış yüzde 23,0, TÜFE ile düzeltilmiş reel değişim ise yüzde 6,5 azalış oldu. Bölgesel düzeyde en yüksek yıllık artış yüzde 27,0 ile Bingöl, Elazığ, Malatya, Tunceli, Van, Bitlis, Hakkâri ve Muş bölgesinde, en düşük artış yüzde 13,0 ile Edirne, Kırklareli ve Tekirdağ bölgesinde gözlendi; Antalya, Burdur ve Isparta bölgesinde yıllık artış yüzde 19,5 olarak açıklandı. Kaynak: TCMB – Konut Fiyat Endeksi ve Yeni Kiracı Kira Endeksi, Ağustos 2026, erişim 08.10.2026

Aynı bültende Yeni Kiracı Kira Endeksi Ağustos 2026'da aylık yüzde 2,3, yıllık nominal yüzde 26,4 arttı ve reel olarak yüzde 3,9 geriledi; yıllık artış en yüksek yüzde 34,5 ile İstanbul'da, en düşük yüzde 17,3 ile Edirne, Kırklareli ve Tekirdağ bölgesinde kaydedildi. TCMB, endeksin TÜİK istatistiki bölge düzeyinde hesaplandığını ve serilerin EVDS üzerinden yayımlandığını belirtir. Kaynak: TCMB – Konut Fiyat Endeksi ve Yeni Kiracı Kira Endeksi, Ağustos 2026, TCMB – Konut Fiyat Endeksi sayfası, erişim 08.10.2026

TÜİK'in 5 Ekim 2026'da yayımladığı Eylül 2026 Tüketici Fiyat Endeksi bültenine göre TÜFE aylık yüzde 1,84, yıllık yüzde 29,73 ve on iki aylık ortalamalara göre yüzde 31,49 arttı; TRT Haber'in aktardığı açıklamaya göre konut, su, elektrik, gaz ve diğer yakıtlar ana grubunda yıllık artış yüzde 39,99 oldu. Kaynak: TÜİK – Tüketici Fiyat Endeksi, Eylül 2026, TRT Haber (TÜİK açıklamasının aktarımı), erişim 08.10.2026

Kira artış sınırı: TBK 344

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesine göre tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir; anlaşma yoksa bedeli bu sınır içinde hâkim belirler, beş yıldan uzun ya da beş yıl sonra yenilenen sözleşmelerde hâkim emsal kira bedellerini de gözetir. Yabancı para ile kararlaştırılan kira bedelinde beş yıl geçmedikçe değişiklik yapılamaz. Ekim 2026 yenilemeleri için bu tavan, TÜİK'in on iki aylık ortalama değişimi olan yüzde 31,49'dur. Kaynak: Mevzuat Bilgi Sistemi – 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, TÜİK – Tüketici Fiyat Endeksi, Eylül 2026, erişim 08.10.2026

Brüt ve net getiri nasıl hesaplanır?

• Brüt getiri = (yıllık kira ÷ satın alma fiyatı) × 100. Yıllık kira, aylık kiranın 12 katıdır.
• Net getiri = (yıllık kira − aidat, emlak vergisi, sigorta, bakım, boş kalan ay ve yönetim giderleri) ÷ (fiyat + tapu harcı, komisyon ve tadilat) × 100.
• Dolar ya da euro bazlı hesaplıyorsanız kur değişimini ayrı bir satır olarak izleyin.

Hesapta kullanılan fiyat bir ilanın istenen fiyatıdır; tapuda esas alınan değer, bir değerleme raporunun sonucu ya da kapanış fiyatı bundan farklı olabilir. TCMB endeksleri de tek bir konutun değil, kalite etkisinden arındırılmış bölge ortalamasının seyrini gösterir; geçmiş dönem artışları gelecek için garanti değildir. Kaynak: TCMB – Konut Fiyat Endeksi ve Yeni Kiracı Kira Endeksi, Ağustos 2026, erişim 08.10.2026

İlçeleri nasıl karşılaştırmalı?

• Resmî endeksler Antalya için ilçe kırılımı vermez; TCMB verisi Antalya, Burdur ve Isparta'yı tek bölge olarak izler.
• Grand Emlak Antalya Emlak Endeksi, portföydeki yayındaki ilanlardan ilçe ve mahalle ortalama m² fiyatlarını günlük kaydeder; bunlar ilan fiyatıdır, takdir değeri değildir ve tahmin amaçlıdır, garanti değildir.
• Aynı ilçede Konyaaltı kiralık ile Muratpaşa satılık ilanlarını yan yana koyup brüt getiri formülünü uygulayın; kira artış hesaplayıcı yenileme tavanını hesaplar.

Kira gelirinin vergisi (2026)

Gelir İdaresi Başkanlığı'nın 2026 bilgi notuna göre 2025 yılı konut kira gelirleri için istisna 47.000 TL'dir; istisnayı aşanlar 1–31 Mart 2026'da Hazır Beyan Sistemi üzerinden beyanname verir, götürü gider yöntemini seçenler istisna sonrası kalan tutarın yüzde 15'ini gider olarak düşer ve iki yıl geçmeden gerçek gider yöntemine dönemez. Ücret, menkul ve gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazançların gayrisafi toplamı 2025 için 1.200.000 TL'yi aşanlar istisnadan yararlanamaz; tevkifata tabi iş yeri kira gelirlerinde beyan sınırı 330.000 TL'dir. Kaynak: GİB – Gayrimenkul Sermaye İradı (Kira Geliri) bilgi notu 2026, erişim 08.10.2026

Türkiye'de yerleşmiş olmayan dar mükellefler yalnızca Türkiye'de elde ettikleri kira gelirini beyan eder; GİB'in dar mükellef rehberi 2026 takvim yılı için konut kira istisnasını 58.000 TL olarak verir ve çifte vergilendirmeyi önleme anlaşmalarının kira gelirlerine etkisini ayrı bir bölümde açıklar. Kaynak: GİB – Dar Mükellefler İçin Kira Geliri Rehberi (2026), erişim 08.10.2026

Endeksler aylık güncellenir, vergi hadleri her yıl değişir ve mevzuat yenilenebilir; yatırım kararından önce mali müşavir ve avukat teyidi alınmalıdır. Kaynak: GİB – Dar Mükellefler İçin Kira Geliri Rehberi (2026), erişim 08.10.2026

Grand Emlak, vergiler ve masraflar rehberi ve emlak endeksi ile net getiri hesabınıza veri sağlar.