Miras ve vekâlet: yabancı malikler için hukuki çerçeve

2026-10-08 · Yazar: Grand Emlak

Antalya'da ev alan yabancıların en çok sorduğu iki konu miras ve vekâlettir; bu yazı yalnızca mevzuat metinlerine ve resmî kurum notlarına dayanır.

Mirasa hangi hukuk uygulanır?

5718 sayılı Milletlerarası Özel Hukuk ve Usul Hukuku Hakkında Kanun'un 20. maddesine göre miras ölenin millî hukukuna tâbidir; ancak Türkiye'de bulunan taşınmazlar hakkında Türk hukuku uygulanır. Mirasın açılması sebeplerine, iktisabına ve taksimine ilişkin hükümler terekenin bulunduğu ülke hukukuna tâbidir, Türkiye'de bulunan mirasçısız tereke Devlete kalır. Ölüme bağlı tasarrufun şekline 7. madde uygulanır ve ölenin millî hukukuna uygun yapılan vasiyetler de geçerlidir; 21. maddeye göre taşınmazlar üzerindeki aynî haklar malın bulunduğu ülke hukukuna bağlıdır. Kaynak: Mevzuat Bilgi Sistemi – 5718 sayılı MÖHUK, erişim 08.10.2026

Mirasçının yabancı olması hâlinde Tapu Kanunu'nun 35. maddesi devreye girer: Cumhurbaşkanınca belirlenen ülkelerin vatandaşı olan yabancı gerçek kişiler kanuni sınırlamalara uyarak Türkiye'de taşınmaz ve sınırlı aynî hak edinebilir; edinilen taşınmazların toplam alanı özel mülkiyete konu ilçe yüzölçümünün yüzde onunu ve kişi başına ülke genelinde otuz hektarı geçemez. Cumhurbaşkanı edinimleri ülke, kişi, bölge, süre, tür ve miktar olarak sınırlayabilir; askeri yasak ve güvenlik bölgelerine ilişkin harita ve koordinatlara göre tapu işlemleri yürütülür. Kaynak: Mevzuat Bilgi Sistemi – 2644 sayılı Tapu Kanunu, erişim 08.10.2026

Veraset ve intikal vergisi (2026)

Gelir İdaresi Başkanlığı'nın Eylül 2026 tarihli broşürüne göre Türkiye sınırları içindeki malların veraset yoluyla ya da ivazsız intikali veraset ve intikal vergisine tabidir ve beyanname gerektirir. 31 Aralık 2025 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan 57 Seri No'lu Genel Tebliğ uyarınca 1 Ocak 2026'dan itibaren evlatlıklar dâhil çocuklar ve eşten her birine düşen miras payının 2.907.136 TL'si, eşin tek başına mirasçı olması hâlinde 5.817.845 TL'si, ivazsız intikallerin ise 66.935 TL'si istisnadır. Kaynak: GİB – Veraset ve İntikal Vergisi Broşürü (Eylül 2026), Resmî Gazete – Veraset ve İntikal Vergisi Kanunu Genel Tebliği (Seri No: 57), erişim 08.10.2026

Broşüre göre 2026 tarifesinde veraset yoluyla intikallerde oran ilk 3.000.000 TL için yüzde 1'den başlayıp matrahın 55.000.000 TL'yi aşan bölümü için yüzde 10'a, ivazsız intikallerde yüzde 10'dan yüzde 30'a çıkar. Beyanname, ölüm Türkiye'de gerçekleşmiş ve mükellef Türkiye'de ise ölümü izleyen dört ay, mükellef yabancı ülkede ise altı ay içinde; ölüm yabancı ülkede gerçekleşmiş ve mükellef Türkiye'de ise altı ay, ölenin bulunduğu ülkede ise dört ay, başka bir yabancı ülkede ise sekiz ay içinde verilir. Miras istisna haddinin altında kalsa dahi beyanname verilir. Kaynak: GİB – Veraset ve İntikal Vergisi Broşürü (Eylül 2026), erişim 08.10.2026

Vekâletname: noter, konsolosluk ve apostil

Noterlik Kanunu'nun 89. maddesine göre tapuda işlem yapılmasını gerektiren sözleşme ve vekâletnameler, vasiyetname, gayrimenkul satış vaadi ve mirasın taksimi sözleşmesi "düzenleme" şeklinde yapılır; 74. maddeye göre ilgili Türkçe bilmiyorsa andlı bir tercüman bulundurulur. Kanunun 191 ve 192. maddeleri yabancı ülkelerde noterlik işlerinin konsoloslar tarafından konsolosluk binasında görüleceğini, 195. maddesi ise yabancı makamlarca yapılan işlemlerdeki imza ve mührün özel kanun hükümleri saklı kalmak üzere konsolosca onanacağını söyler. Kaynak: Mevzuat Bilgi Sistemi – 1512 sayılı Noterlik Kanunu, erişim 08.10.2026

Stokholm Büyükelçiliği Konsolosluk Şubesi'nin bilgi notu uygulamayı gösterir: İsveç noterinde apostil açıklamasıyla düzenlenen belgeler konsolosluk ve Dışişleri tasdikine gerek kalmadan Türkiye'de geçerlidir; apostil yoksa önce İsveç Dışişleri Bakanlığı, sonra konsolosluk onayı gerekir. Belgeler Türkiye'de Türkçe ibraz edildiğinden konsoloslukta kayıtlı ya da Türkiye'de noter bağlantılı yeminli tercüman tercümesi istenir. Tapuda işlem gerektiren vekâletnameler, vasiyetname, satış vaadi ve mirasın taksimi sözleşmesinin ise İsveç noteri yerine konsoloslukta bizzat düzenlenmesi şarttır; gayrimenkul vekâletnamelerinde fotoğraf zorunludur ve taşınmazın tapu bilgileri yazılır. Kaynak: T.C. Stokholm Büyükelçiliği Konsolosluk Şubesi, erişim 08.10.2026

Hamburg Başkonsolosluğu da Alman noterinde düzenlenen vekâletnamenin Alman mahkemesinden apostil aldıktan sonra konsoloslukta kayıtlı yeminli tercümanca çevrilip tercümenin tasdik edileceğini, gayrimenkul vekâletlerinde adresin tapu bilgisi yerine geçmediğini, altı aydan yeni iki fotoğraf gerektiğini ve taşınmazı satın alacak kişinin aynı zamanda vekil olamayacağını belirtir. Kaynak: T.C. Hamburg Başkonsolosluğu, erişim 08.10.2026

Apostil, 5 Ekim 1961 tarihli Lahey Sözleşmesi'ne dayanır. HCCH kayıtlarına göre Türkiye sözleşmeyi 8 Mayıs 1962'de imzaladı, 31 Temmuz 1985'te onayladı ve sözleşme Türkiye için 29 Eylül 1985'te yürürlüğe girdi; 30 Haziran 2026 itibarıyla 130 taraf devlet vardır ve Almanya (1966), Rusya (1992), İsveç (1999) ile Ukrayna (2003) da taraftır. Adalet Bakanlığı'nın 10 Şubat 2025 güncellemeli taraf devletler listesi ve apostil şerhi örneği de aynı genelge ekinde yayımlanmıştır. Kaynak: Lahey Uluslararası Özel Hukuk Konferansı (HCCH), Adalet Bakanlığı Dış İlişkiler ve AB Genel Müdürlüğü, erişim 08.10.2026

Pratik kontrol listesi

• Vekâletnamede taşınmazın ada, parsel ve bağımsız bölüm bilgileri ile vekilin kimlik bilgileri eksiksiz yazılmalı.
• Yurt dışında konsolosluk tercih edilmeli; yabancı noter kullanılacaksa apostil ve yeminli tercüme şart.
• Türkçe bilmeyen malik, noter ya da konsoloslukta yeminli tercümanla işlem yapar.
• Miras açıldığında veraset ve intikal vergisi beyan sürelerini takvime alın.

Miras ve vekâlet hukuku kişiye ve ülkeye göre değişir, mevzuat güncellenebilir; burada özetlenen kurallar genel bilgidir ve her işlem öncesinde avukat ve mali müşavir teyidi gerekir. Kaynak: Mevzuat Bilgi Sistemi – 5718 sayılı MÖHUK, erişim 08.10.2026

Grand Emlak, Türkiye'de ev alma rehberi, sık sorulan sorular ve süreç sayfalarıyla belge hazırlığında yol gösterir.